建ぺい率と容積率とは?

注文住宅で家を建てるとなると、何をおいても必要なのが土地です。もともと資産として土地を持っていたり、親から譲り受けた土地があればよいのですが、なかなかそういう人はいませんよね。ほとんどの人がまずは土地探しからスタートすることになると思います。そして不動産業者やネットの不動産サイトなどで土地情報を見ていると、必ず出てくるのが『建ぺい率』『容積率』というキーワードです。

家を建てる土地を選ぶうえで、この2つのワードはとても重要になります。せっかく立地・価格ともに申し分のない土地が見つかっても、この2つの数字によっては希望する住宅が建てられないこともあり得るのです。そこでここでは、建ぺい率と容積率について詳しくご説明しましょう。

まずは建ぺい率についてみていきましょう。建ぺい率というのは、土地の面積に対する建物が占める面積の割合のことです。数字が大きければ大きいほど、敷地の余白は少なくなります。例を挙げると、100㎡の土地で建ぺい率が50%であれば建物の床面積は50㎡まででなければいけないということです。

ちなみにこの面積というのは水平投影面積、すなわち建物を真上の上空から見た時の面積になるので、2階建て以上の複数階層の建物であれば、一番広い階の面積で計算することになります。ただし幅1m以内の軒・庇やバルコニーは算入されません。

一方の容積率というのは、土地に対する建物の延べ床面積が占める割合です。複数階層であればその合計の床面積で計算されます。100㎡の土地で容積率100%なら、延べ床面積が100㎡の建物を建てられるということですね。ただしこちらも建ぺい率と同様に不算入になる部分があります。延べ床面積の3分の1までの面積の地階、延べ床面積の5分の1までの広さの車庫は算入されません。

このように、建ぺい率と容積率によってその土地に建てられる建物の大きさ・広さというのは制限されているわけです。その数字は土地の用途によって決まり、住居専用地域や土地ほど小さく、商業地・工業地に近いほど大きくなります。

一戸建ての土地に多い低層住宅専用地では、だいたい建ぺい率50%、容積率100%くらいが標準的な数値と言えます。ちなみにこの数字では2階建て住居が限界です。例えば3階建てを建てるつもりで狭小地でもいいと考えているのであれば、少なくとも容積率150%くらいのところでなければ難しいでしょう。

また、土地における建築の制限というのは建ぺい率と容積率だけではありません。道路や隣接地との兼ね合いで高さの制限がかかる斜線規制や日照を保護するための日蔭規制など、その土地の環境や自治体による取決めなどによって、様々な規制が設けられています。そうした規制条件もきちんと理解し、把握しておかないと、目当ての土地を手に入れたはいいものの、思ったとおりの住宅が建てられないということにもなりかねないのです。

理想の注文住宅を建てるための道のりは土地探しからすでに始まっています。しっかり知識を身に着けて、ベストな土地を見逃さないようにしましょう。

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